한국은행이 발표한 '주택 시장 리스크 평가'. 기준금리 인상 시 집 값 하락?!

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아주 흥미로운 기사를 발견해서 공유한다. 예전부터 기준금리 인상과 주택 가격이 서로 상관있느냐, 없느냐로 의견이 분분했던 것으로 알고 있다. 8/3에 한국은행에서 '주택 시장 리스크 평가'를 발표했는데, 그 내용이 굉장히 관심을 끌었다. 바로 아래 기사이다.

 

(출처) n.news.naver.com/mnews/article/018/0005283068?sid=101

 

 

기준금리 1%P 올리면 1년 뒤 주택 가격이 0.4~0.7%, 2년 뒤 주택 가격이 0.9~2.8% 하락한다는 것이다. 한국은행의 통계 조사 결과니 신뢰성에서는 의심의 여지가 없을 것으로 보인다. 하락 비율이 크지는 않지만 최근 금리 인상 폭이 높았던 만큼, 내년(2023년)과 내후년(2024년) 주택 가격을 어느 정도 예상해 볼 수 있다.

 

먼저는 올해(2022년) 기준금리를 몇 %p 올렸는지 확인해 보자. 1%p보다는 높았던 것으로 기억한다. 네이버에서 아래와 같이 바로 확인할 수 있었다. 2021년 8월부터 인상을 시작하여 현재까지 1.75%p 인상했다. 추가적인 금리 인상이 예상되기에 올해 말 2%p 이상 인상될 것이라고 가정했을 시, 2023년에는 최대 1.4% 하락하고 2024년에는 최대 5.6%로 하락할 수 있다. 예상 하락 폭이 꽤 큰데 이것보다는 적게 하락될 것으로 예상하고 있다. 그 이유는 한국은행 모형 분석은 한꺼번에 1%p 올렸다는 가정하에 나온 결과이고, 기준금리는 아래에서 보듯 0.25~0.5%p씩 점진적으로 올렸기 때문이라고 한다. 굉장히 좋은 발표였지만 이 부분이 아쉽다. 점진적으로 기준금리를 올렸을 때도 모형 분석해주셨으면 우리가 더 정확히 예상할 수 있었을 텐데 말이다. 

 

(출처) 네이버

 

만약 기준금리 인상의 여파로 앞으로 3년이나 집 값이 동결되거나 상승하더라 그 폭이 줄어든다면, 그에 대한 파장이 클 것이다. 또한 4분기 이후의 주택가격하락위험을 조사한 내용도 흥미로웠다. 광주, 제주, 경남, 전북, 충북, 강원이 위험도가 적었고 경기, 대전, 세종이 하락 위험이 컷다.

 

n.news.naver.com/mnews/article/018/0005283068?sid=101%EF%BB%BF

 

결론은 금리가 집 값 하락에 영향을 주지만 그 영향력이 크지 않다는 것이다. 금리인하는 집 값 상승률을 낮추는데 영향을 주는 것이 오히려 정확하겠다. 국토연구원에서 발표한 ‘유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점’ 보고서에서 기준금리가 1% p 오르면 서울 아파트값 상승률이 2.1% p 하락하고 서울 외 아파트값 상승률도 수도권 1.7% p, 비수도권 1.1% p 낮아진다고 발표했다(출처-이데일리). 반대로 금리 인하 등 통화량 팽창은 집값을 올린다고 한다(통화량이 10% 늘면 13개월 후 아파트 가격이 최대 1.4% 상승한다고). 이 같은 원인은 투자용 주택 구매가 늘어났기 때문이라고 한다. 투자 목적으로 주택 구매가 늘어났기에 주식과 같이 유동성에 영향을 받게 되어, 기준금리가 인상하면 상승이 줄어들고 인하면 상승폭이 늘어나게 된것이다.

개인적으로 이런 생각이 든다. 집 값 상승률이 낮아지는게 결국은 집 값 하락과 동일한 현상으로 받아들여질 수밖에 없다고 말이다.