아파트 가격의 핵심 결정 요소는 '금리'가 아니라 '경기'다.
김영익 교수님의 책 '거대한 변화'에 나온 내용이다.
높은 대출 금리가 부동산 가격의 가장 큰 하락 요인이고 금리가 낮아지면 다시 주택 가격이 상승하지 않을까 생각하고 있던 나에게는 꽤나 흥미로웠던 내용이라, 이렇게 블로그를 통해 공유한다.
아파트 가격을 결정하는 거시경제 변수(코스피, 가계대출금리, 가계대출액, 동행지수 순환변동치)들이 있다고 한다.
이 변수들로 분석 모델을 만들었을 때 현재의 경기 상태를 나타내는 '동행지수 순환변동치'가 12개월 후의 아파트 가격 변동에 20%의 영향력을, 24개월 후의 아파트 가격 변동의 50%의 영향력을 가지고 있다고 한다.
이에 비해 가계대출금액은 1년 후의 아파트 가격 변동에 8% 정도의 영향력만 가지고 있었다고 한다.
이 말인즉슨 금리 하락이 시작되어도 바로 아파트 가격이 오르지 않을 수 있다는 의미다.
아파트 가격의 핵심 요소인 경기가 나빠진다면 말이다.
그렇다면 경기 전망은 어떻게 될까?
지금까지의 경기 순환 구조로 볼 때 앞으로 2년(2023년, 2024년) 정도는 경기가 나쁠 것으로 전망된다.
경기 상태를 가장 잘 나타내는 지표는 앞에서 언급되었던 '동행지수 순환변동치'이다. 이는 통계청에서 매달 발표하는데 경기 순환 구조에서 현시점이 경기가 상승하는 '경기 확장 국면' 인지, 반대로 경기가 하락하는 '경기 수축 국면'인지를 확인할 수 있다.
동행지수 순환변동치(아래 그래프의 적색)가 2022년 9월부터 점점 하락하여, 2022년 12월 99.8로 100 미만이 되었고 2023년 1월에는 그보다 0.4 포인트 하락하여 99.4가 되었다.
이렇게 동행지수 순환변동치가 경기 수축 국면에 들어선 것을 확인할 수 있다.
지금까지 총 6번의 경기수축국면(아래 그림의 회색 부분)이 있었는데, 평균 19개월 정도였다고 한다.
(책에서는 평균 19개월로 나왔지만, 최근 통계청 자료의 평균 수축기는 20개월이다. 아래 표 참고)
그래서 이번 경기수축국면도 약 2년 정도로 예상하는 것이다.
그럼 언제 경기가 좋아지게 될까?
동행지수 순환변동치를 선행하는 지표가 '선행지수 순환변동치'이다.
선행지수 순환변동치도 통계청 산업활동동향에서 확인할 수 있다.
아래 표를 보면 선행지수 순환변동치도 계속해서 하락하고 있음을 볼 수 있다.
이 선행지수 순환변동치가 하락을 멈추고 상승 전환할 때, 경기(동행지수 순환변동치)는 다시 확장 국면에 접어들게 될 것이다.
책 '거대한 변화'에서는 앞으로 2년(2023년, 2024년) 정도는 경기와 주택가격이 하락할 것으로 예측하고 있다.
나는 부동산을 잘 모른다.
우선 가장 큰 테두리인 경제부터 공부하고자 이 책을 읽었다.
이후 차차 세부 영역(부동산 등)을 공부하려고 했었다.
경기 순환 관점에서의 아파트 가격 전망이 얼마나 잘 들어맞을지 모르겠으나, 개인적으로 너무 유익했다.
이 책에서 금리 급등이 집값 하락 요인이었다는 것을 부인하는 것은 아니다.
다만 이 책은 2009~2010년 금리가 하락했는데 주택 가격 상승률이 낮았었던 것과, 주택 가격 상승이 금리보다 경기에 더 영향을 받는 것을 알려주고자 함 인듯하다.
더 나아가 우리나라 가계 자산 비중 대부분이 부동산이기에 금융 자산 비중을 높일 것을 권장하고, 이 경기 침체 시기 어떤 금융 자산에 투자하는 것이 좋을지 생각할 수 있게 해 주었다.
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