생존을 위한 부린이의 부동산 공부 '부동산 상식사전'-처음 집 살 때 고려할 점과 전,월세 계약 시 유의점

부동산에 대해 잘 모르기에 부동산 거래를 앞두면 스트레스를 많이 받았다.
보통 부동산 거래 며칠  전 벼락치기 인터넷 검색으로 사전 준비했다.
다행히 그동안  큰 사고 없이 넘어갔으나, 이 대론 안 되겠다 싶다.
자산 중 가장 큰 비중인데 이렇게 주먹구구식으로 해선 안되지 않겠는가?
책을 사서 공부하려니, 뭐가 이렇게 많은지.
다 부동산 투자 관련 책이다. 나는 투자 관련 지식이 아닌 생존형 지식이 필요하다.
부동산 계약 과정 1~10까지 세세히 알 수 있는 책이 필요한데, 이미 다들 전문가인지 대부분 아파트 경매 관련 책이다.
부동산 공부 첫 책으로 김영록 님의 '부동산 상식사전'이란 책을 선택했다.
이유는 가장 쉽고 담백해 보였기 때문이다.
투자는 먼 이야기인 부린이에게 좋은 기초서가 되어 줄 것 같았다.
그래도 나이와 경험이 있기에 아는 내용도 있었지만, 새롭게 알게 되거나 정확히 적립한 내용 몇 개를 공유한다.
부동산은 가진 돈이 적을수록  많이 알고 있어야 지킬 수 있다.
이 책을 시작으로 계속 공부해 가야겠다.

1. 처음 집을 살 때 고려할 점
 
내 집은 주거안정을 위해 꼭 필요하다. 더욱이 결혼하고 아이가 있다면 내 집 마련의 필요성은 더 높아진다.
그렇다면 첫 번째 내 집을 고려할 때 무엇을 먼저 생각해야 할까?
무엇보다도 ① 생활하기에 편리한 곳이어야 한다. 
그리고 ② 직장과 아이들 학교와 가깝거나 교통상 다니기 좋은 곳이어야 한다.
이것은 누구나 다 아는 내용이지만, 항상 중요 순위에서 밀린다.
중요한 건 나와 가족들이 생활하기 편리한 곳이어야 한다. 이것이 1순위이다.
또한 ③ 무리한 대출 없이 마련하는 것이 좋다.
첫 번째 내 집은 부동산으로 돈 벌겠다는 욕심이 보다는, 안정적으로 생활하기 위한 목적으로 마련하는 것을 추천한다.
부동산으로 돈 버는 것은 안정적인 내 집이 마련이 된 이후이다.
 
2. 중요한 것은 입지
 
현실적으로 가장 중요한 것은 입지(주택의 위치)이다.
주택이 낡거나 구조가 맘에 안 들면 수리해서 살 수 있지만 동네 분위기가 안 좋으면 편안하게 살 수 없다.
그러니까 동네 분위기, 범죄율, 소음, 통근 시간을 확인해 보아야 한다.
너무 외진 곳은 피하고, 역이나 정류장 근처에 있고, 밤에도 환하고 사람들의 왕래가 빈번한 곳이 좋다.
학교나 직장과 가깝더라도 도보로 이동하는 시간이 긴 곳은 좋지 않다.
역이나 버스정류장이 가깝고, 직장이나 학교에 갈아타지 않고 한 번에 갈 수 있는 곳이 좋다.
 
① 편리한 교통
지하철역이 걸어서 5~10분 걸리는 집을 역세권이라고 하는데, 노선이 2개 이상 겹치는 더블 역세권이면 더욱 좋다. 지하철역이 멀리 떨어져 있다면 근처에 노선이 많은 버스 정류장이라도 있는 것이 좋다.
 
② 학군 집 근처에 좋은 고등학교와 유명 학원가 형성되어 있으면 좋다.
공부하느냐 바쁜 학생들에게는 짧은 통학 시간이 큰 메리트가 되기에 , 유명 학원가 근처 아파트는 언제나 수요가 많다.
 
③ 주변 기피 시설 유무
냄새와 소음, 매연을 일으키는 시설이 주변에 없는 것이 좋다.
 
④ 주변 편의 시설 유무
대형 할인마트, 스포츠 센터는 가까울수록 좋다. 집 근처 바로 편의점 등의 편의 시설이 있으면 좋다. 그래서 1000세대 이상의 아파트가 좋은 것이, 세대수가 크면 상가가 활성화되어 생활하기 편하기 때문이다.
 
3. 누구나 좋은 집에서 살고 싶다. 문제는 준비할 수 있는 돈이 얼마인가
 
집을 구입하든, 전/월세를 구하든 제일 먼저 고려해야 할 것은 예산이다.
내가 마련할 수 있는 돈이 얼마인가, 대출은 얼마까지 가능하고 어떻게 갚아나갈 것인가부터 생각해야 한다. 내가 가능한 예산과 경제적 능력 안에서 더 나은 집을 찾아야 할 것이다.
주택 자금은 내가 가진 '종잣돈 + 대출금'이다. 대출은 내가 갚아나갈 수 있는 원리금(원금+이자)을 따져보아야 한다.
특히 가정이 있다면 시간이 지날수록 목돈이 필요한 일이 생길 수 있으니, 대출금을 더욱 보수적으로 따져보아야 한다.
이 책에선 대출금은 집 값의 30%가 넘지 않는 것을 권장하고 있다.
 
4. 전세와 월세 중 임차인(집을 빌리는 사람)에게는 전세가 유리
 
전세는 관리비를 제외하고 전세 보증금 외에 들어가는 돈이 없지만, 월세는 보증금과 관리비 외에 다달이 월세를 낸다. 그렇기에 당연히 전세가 유리하지만, 1~2년 단기간 세를 얻을 거라면 월세도 그리 나쁘지 않다.
 
5. 월세 계약 전 월세 외에 추가 납부 비용(관리비, 부가가치세, 공과금 등) 확인
 
월 주거비를 달랑 월세만 생각하면 안 된다. 청소비, 공용 전기요금 드의 관리비로 5~30만 원 이상 내야 하는 경우도 있다. 월세를 얻을 때는 계약 전 관리비가 얼마인지 꼼꼼히 확인해야 한다. 오피스텔의 경우 부가가치세 10%가 있다고 한다. 월세에 부가가치세가 포함되었는지 별도 납부가 필요한지 확인해야겠다. 또 한 관리비에 전기세, 가스비가 포함인지 포함되지 않는지도 꼭 확인하도록!
 
6. 전세 계약 유의 사항
 
① 전, 월세 구할 때 가능한 중개업소를 통해 계약하되, 거래 과정과 계약 내용을 스스로 꼼꼼히 확인!
 
집주인과 보증금이나 월세 협의 시 중간에서 조정해 줄 사람이 필요하고, 계약 후 세를 얻은 집이 경매에 넘어가면 중개업소에서 일부 책임을 지게 된다. 그렇기에 공인중개사가 중개업소 벽에 걸린 사업자등록증 상의 대표인지 확인하고 거래해야 한다. 또한 보증보험이나 공제가입이 되었는지 확인 필요한데, 이는 공인중개소의 의무이기에 계약 시 보증보험증서나 공제증서 사본 발급을 요구하면 된다. 하지만 말 그대로 일부만 배상해 줄 뿐이기에 공인중개사를 믿지 말고 스스로 거래 과정과 내용을 꼼꼼하게 확인해야 한다.
 
※ 공인중개사 확인 방법(아래 참고) : 
국가공간정보포털→열감공간→부동산중개업조회→지역 상호명 입력→검색해서 나온 대표자 이름과 사업자등록증상 이름 일치 여부 확인
 

(국가공간정보포털)

 
② 전세 계약 시 꼭 알아야 부동산 서류
 
등기부등본(등기사항전부증명서)은 계약 전, 계약 시, 전입신고 시 꼭 확인해야 하는 서류이다.
이 서류가 중요한 이유는 부동산 실 소유자가 누구인지 알 수 있고, 이 부동산을 담보로 진 빚이 얼마인지 알 수 있다. 
부동산 거래는 당연히 해당 부동산 소유자가 누군지 확인하고 실소유자와 계약해야 한다(당연한 말이다). 
그런데 이 당연한 것을 등기부등본 확인을 제대로 확인을 안 해 사고가 나는 경우가 있다. 또 한 내가 계약할 부동산의 주인이 해당 부동산을 담보로 채무가 있는지 없는지, 있다면 비율이 얼마나 되는지를 꼭 확인해야 한다.  
그렇지 않으면 소중한 전세금을 돌려받지 못할 수 있다.
등기부등본은 아래와 같이 법원 인터넷 등기소에서 확인 가능하다. 열람수수료 700원, 발급 수수료 1,000원이다(인터넷등기소 → 등기열람/발급 → 열람하기).
 

(출처 대한민국 법원 인터넷 등기소)

 
열람하기에서 계약 예정인 집의 주소로 검색하면 된다. 아파트일 경우 부동산 구분에 '집합건물'로 선택하고 해당 주소를 입력하면 된다.
아래와 같이 등기부등본 확인이 가능한데 우리가 봐야 할 것은 먼저 '표제부'에서 집 주소가 맞는지 확인하고, 그다음 '갑구'에서 집 소유자가 내가 계약하는 사람과 동일인이 맞는지 주민번호를 확인한다.
그리고 해당 집에 융자 잡힌 것이 있는지 '을구'에서 확인하다. 담보 잡힌 집이면 계약을 하지 않는 것이 좋다.
아래 그림과 같이 '을구' (소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 유효한 권리가 기록되어 있지 않으면, 채무가 잡히지 않은 깨끗한 집이다.
집에 담보 대출이 없어야 세입자가 '확정일자'를 통해 전세금이 집에 대한 1순위 권리를 만들 수 있어, 임대인(집주인)이 해당 집으로 대출받는 것을 막을 수 있어 비교적 안전하게 보증금을 지킬 수 있다. 
확정일자 받는 것도 중요한데, 확정일자를 받아야 보증금의 일부라도 최우선으로 받을 수 있는 권리를 받을 수 있다(다시 한번 강조하지만 해당 권리를 행사하기 위해서는 전입 신고 시 확정일자를 꼭 받아야 한다).
등기부등본은 계약 시 부동산 중개인이 제공하긴 하지만, 너무 부동산 중개인을 믿지 말고 스스로 확인할 수 있는 것들은 직접 다 확인하는 것이 가장 좋다. 
 

(출처 대한민국 법원 인터넷 등기소)

 
※ 확정일자 받는 방법
 

(출처: 찾기쉬운 생활법령정보)

 
③ 주택 시세 및 전세가율 확인
 
계약할 집이 무융자여도 전세가가 매매가보다 높다면 위험하다.
왜인지는 굳이 설명 안 해도 알 것이다.
상식적으로 생각해 보라. 빌리는 비용이 사는 비용보다 높다는 게 말이 되는가?
이를 역전세라고 하는데 당연히 이런 집은 계약하면 안 되고, 계약하는 사람도 없을 것이다.
보통 주택 가격의 80~90% 이상으로 전세 계약을 했을 때, 주택 가격이 하락하면서 문제가 생기게 된다.
그렇기에 주택 시세를 잘 파악해 놓아야 한다.
아파트의 경우 네이버 부동산이나 KB 부동산에서 확인할 수 있는데, 빌라 같은 다세대 주택이 시세 확인이 어려워 전세 사기나 역전세 피해자가 많다고 한다.
전세금이 모자라 아파트는 어려울 때 부동산 중개인이나 집주인 말만 믿고 덜컥 계약했다가는 큰 상실감을 맛볼 수 있기에 정말 주의해야 한다.
비용 소모가 다소 크지만 정확한 시세 확인이 어려운 주택은 월세를 선택하는 것이 재산을 보호하는 방법이 될 것이다.
아파트도 높은 전세가율로 계약하는 것은 주의해야 할 것이다.
전세가율 관련해서는 아래 포스팅 글을 참고하면 좋을 듯하다.
최소 전세보증금반환보증에 가입 가능한 곳을 전세계약해야 한다.
 
▼▼▼ 참고 글 ▼▼▼

2023.03.02 - [작은 생각의 복리 효과] - 전세가율

 
 
④ 집 구경 시 확인 목록 (스마트폰에 저장하여 항목을 체크하며 집 점검)
 * 준비물 : 줄자, 스마트폰

(부동산 상식사전의 내용 참고)

 

⑤ 신분증 진위 여부 확인

 

하다 하다 신분증 위조하는 사람도 있다고 한다.

전세 계약 전 신분증을 통해 신분을 확인하는데, 진위 여부 확인하는 방법이다.

 

<주민등록증 진위 여부 확인 방법>

ARS 전화 1382로 전화 → 안내멘트에 따라 주민등록번호와 발급일자 입력

 

<운전면허증 진위 여부 확인 방법>

정부 24 홈페이지 → 자주 찾는 서비스 → 운전면허정보 → 사이트 가기 → 경찰청 교통민원 24 → 생년월일, 성명, 면허번호, 식별번호 입력 → 일치 여부 확인