아파트 투자자가 되는 방법

부자가 되기 위해서는 두 가지 방법뿐이다.
사업과 투자.
 

2023.11.04 - [작은 생각의 복리 효과] - 경제적 자유를 위한 전략과 5가지 공부 법

경제적 자유를 위한 전략과 5가지 공부 법

 
이는 많은 자기 계발서와 경제서의 공통적인 내용이며, 실제 대부분의 자산가들이 이 두 가지로 부를 일구었다.
그런데 문제는 이 두 가지 다 돈을 필요로 한다는 것이다.
사업을 위해서는 사업자금이,  투자를 위해서는 종잣돈이 필요하다.
보통 사람들은 이거 모으다 계속 좌절하게 된다.
특히 직장인들은 고액 연봉자가 아니면 자금 모으기가 쉽지 않다.
이런 고민을 하던 중 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'라는 제목의 책을 보게 되었다.
 

 
월급쟁이도 부자가 될 수 있다고?! 거기에 보너스로 회사와 안녕할 수 있다고?! 
프롤로그 제목부터 가슴에 와닿았다.
 
"회사는 당신을 책임지지 않는다."
 
맞다. 회사는 딱 먹고살 만큼의 월급을 준다.
부자는커녕 사업자금이나 투자자금을 모을 여유는 없다.
이어진 준비되지 않은 노후 이야기.
이미 가슴 깊이 통감하고 있는 바이다.
 
이 책에서는 부족한 종잣돈으로도 투자자가 될 수 있는 방법을 제시한다.
다만 어느 정도 자금은 필요하다.
작가님은 종잣돈 5천만 원을 모으셨고, 그것을 기반으로 투자에 성공하여 순자산 20억 원을 이루셨다고 한다.
'나는 작은 기업에 다니고 홀벌이에 자식이 있어서 5천만 원도 모으기가 어려운데?'
이렇게 생각하지 말자. 이보다 더 최악의 조건에서도 성공한 사례들도 있지 않은가?
작가님이 자산을 이룬 방법을 배우고 익혀라.
하다못해 참고라도 해라.
스스로를 5천만 원도 모으지 못하는 사람이라고 생각하면 너무 슬프지 않은가?
자신과 가족들을 위해 부자가 되어야 하지 않겠는가?
 
서론이 길었다.
작가님이 부자가 된 방법은 바로 아파트 갭투자이다.
여기서 당부는 한낱 투기꾼 이야기로 치부하지 말라는 것이다.
성공하고 싶고 부자가 되고 싶다면 작가님의 20억 자산을 일군 과정을 참고해 보자.
이런 이야기를 하는 이유는 내가 갭투자에 안 좋은 편견에 사로잡혀 있었기 때문이다.
 
2019년 나는 전세 계약 만료를 앞두고 있었다.
하필 같은 해 이직을 해서 바빴고 아내에게 새로운 전셋집 구하는 것을 맡겼다.
한정된 자금에서 구하다 보니 구하는데 어려움이 있었는데, 막 전세 매물로 나온 이번에 리모델링된 집이 있다는 것이다.
누가 채갈까 급하게 가계약금을 걸었는데, 아뿔싸!
등기를 받아보니 계약자와 실제 소유자가 다른 갭 투자 매물이었다.
당시 갭 투자에 대해서 들어보지 못했던 나는 부동산에 따졌다.
사기당한 것 같은 마음에 가계약금을 돌려받고 싶었는데, 여기저기 물어보니 돌려받기가 어렵다는 것이다.
집 소유주가 아니더라도 실제 소유주와 매매 계약을 한 계약서가 있기에 법적으로 문제가 없다는 것이다. 
그래도 뭔가 억울했고 불안했다.
가계약금 100만 원을 못 돌려받더라도 내 전세금을 현재 집 소유주도 아닌 사람에게 넘길 수 없지 않은가?
100만 원 날린다는 생각에 속상해서 나라 욕도 했다(속으로).
집 소유주도 아닌 사람이 전세를 내놓을 수 있는 이런 경우가 어딨냐고 말이다.
이걸 왜 나라에서 제제하지 않냐고 말이다.
부동산 중개인과 전세 매물로 내놓은 사람에게도 속으로 욕했다.
왜 내 전세금으로 지가 집을 사냐고 말이다. 나도 못 사서 전세 사는데.
 
결국엔 나는 어떻게 했을까? 흥미진진한가?
맥 빠질 수 있지만 나는 전세 계약을 했고 4년을 살았다.
집주인은 내가 나감과 동시에 집을 매도했고 3천만 원의 시세차익을 챙겼고, 나에게는 이사비를 지원해 줬다.
그리고 나도 임대 생활을 끝내고 내 집에서 살고 있으니 나름 해피엔딩인가?
하여간 이런 경험을 갖고 있는 나에게 , 이 책의 투자 방법은 많은 생각을 들게 한다.
 
우리나라에만 있는 전세 제도를 이용해 전세금을 레버리지로 이용하여 아파트 투자를 하는 방법이다.
돈이 없어 대출을 받아 아파트 투자를 한다고 생각해 보라.
이자가 어마 어마 할 것이다.
전세금을 레버리지로 사용하면 집 값의 70~80%를 무이자로 대출받는 것과 마찬가지라고 한다.
그리고 소액으로 투자가 가능하다고 한다.
이점이 나에게는 큰 메리트로 다가왔다.
월급만으로는 안되기에 뭔가 하려고 해도 최소 1억 원 이상은 필요했다.
근데 작가님은 400만 원이 채 안 되는 돈으로 수도권에 위치한 역세권 아파트를 매입하여 투자했다고 한다.
이런 소액 투자는 초보 투자자에게는 불가능할 수 있지만 돈 없어서 아무것도 할 수 없다는 내 고정관념을 깨기에는 충분했다.
이 포스팅은 갭 투자가 권장 글이 아니다.
나와 같이 성공과 경제적 자유를 꿈꾸는 사람들에게, 돈을 버는 다양한 방법을 알게 해 주기 위해서이다.
스스로를 가둔 알을 깨고 나와서, 돈으로 전쟁하는 자본주의 세상에서 살아남기 위해서이다.
 
이 책은 작가님이 직접 실행해 본 아파트 투자 방법을 상세히 설명해주고 있다.
그중 의왕시 E 아파트는 7배의 수익을 거두었다고 한다.
아래 표(책에서 발췌)에 투자금부터 매매가, 전세가, 갭 차이와 2019년 기준 수익률까지 잘 나타나있다.

출처: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

저자는 2015년에 수도권 1기 신도시를 휘젓고 다녔다.
임장(부동산이 위치한 현장에 나가 직접 조사하는 것) 하기 위해서 말이다.
그러다 안양 평촌 신도시 옆의 의왕시 내손동이란 곳을 접하게 되었다.
이곳에는 신축 아파트가 여럿 있었는데, 그중 주민들의 선호도가 높은 초등학교를 단지 내에 품은 대단지 아파트를 발견했다.
 
★ point : ① 신축 아파트 ② 초품아 ③ 대단지
 
버스 노선이 많아 지하철 역까지 이동이 쉬웠고, 무엇보다도 평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다고 한다.
 
★ point : 입지(인프라)
 
아파트 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 해야 한다고 한다. 
신축 아파트 선호도가 높더라도, 입지가 좋지 않으면 투자 가치가 적다.
입지에 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다.
 
입지가 좋다는 건 뭘까? 사람들의 선호도가 좋다는 것이다.
저자가 투자했던 의왕시 내손동 신축아파트는 단지에 들어서면 유독 젊은 사람의 비중이 높았다고 한다.
부동산 중개소에 방문했을 때도 매물을 구하는 젊은 사람들의 방문이 많았다고.
 
※ 참고 : 입지가 좋은 곳은 젊은 사람의 비중이 높다.
 
입지가 좋은 곳에 사람들의 선호도가 높은 이유는 일자리, 교통, 주변환경, 학군 등이 우수한 곳이기 때문이다.
입지가 곧 그 아파트의 가치를 나타낸다.
내손동 E 아파트는 기존 1기 신도시인 평촌 바로 옆이기에, 평촌의 입지를 공유하고 있었다.
거기다 신축 아파트였기에 열심히 중개소를 찾았고 3000만 원으로 투자할 수 있는 매물을 만났다.
전세가가 4.1억 원인데 매매가가 4.4억 원인 매물이었다고.
시세보다 저렴했지만 더 싸게 싶었던 작가님은, 계약날 당일에 깎아달라고 매도자에게 사정하다 계약이 날아갈 뻔했다고 한다.
가격 조정은 계약 전에 마쳐야지 계약서 쓰는 당일에 다시 가격 협상을 하는 것은 상호 간에 반감을 일으킬 수 있다.
특히 투자자라면 계약 이후 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 하는데, 매도인이 거주 중이라면 비협조적일 수 있다는 것이다.
 
★ point :
① 부동산 거래는 매수자와 매도자 둘 사이의 거래가 아니라 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺기에, 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선 되어야 한다.
② 가격 조정은 계약 전 협의를 마쳐야 한다. 계약 당일 번복은 반감을 산다.
 
다행히 작가님은 4억 3,200만 원에 계약을 했다.
그런데 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 어려움이 계약 후 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
2015년 당시만 해도 물량이 부족한 시기라 계약 후 이틀 만에 전세 임차인을 구했지만, 이제 갓 시장에 진입하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저하게 준비해야 한다.
임대 수요가 적어 임대가 나가지 않으면 전세금을 낮추어서 임차인을 구해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.
어떤 투자자도 내가 투자한 곳이 수요가 떨어질 것이라고 생각하지 않을 것이다.
전세금 레버리지가 효과가 큰 만큼 리스크가 크다.
그렇기에 철저한 자금 준비가 필수이다.
가령 전세 임차인이 구해지지 않아 전세가를 낮추어야 하는데, 자금이 남아있지 않다면 아파트 매수가 완료될 수 없을 것이다.
그러면 두 가지 계약이 날아가버리는 파국(?)을 맞이하게 된다.
매수 계약금을 고스란히 날리고 전세 임차인에게 전세 계약금을 배액(2배) 상환해 줘야 될 것이다.
애초에 이런 일이 안 일어나게 철저한 조사가 필요하겠지만 암만 잘 조사하고 계획해도 예상과 다르게 흘러갈 수 있다는 것을 명심해야 한다.
그렇기에 경험이 적은 투자자는 철저한 자금 준비가 필수이다.
 
★ point : 초보 투자자는 철저한 자금 준비 필수
 
마지막으로 투자자로서 꼭 기억해야 할 첫 번째 기준이 있다.
바로 해당 물건의 저평가 여부이다.
이는 아파트뿐만 아니라 주식 등 모든 투자에서의 첫 번째 기준이다.
투자할 물건이 앞으로 엄청난 발전 가능성과 호재가 있어도 현재 가격에 이미 다 반영되어 있을 가능성이 있다.
그렇기에 현재 물건의 저평가 여부가 투자의 첫 번째 기준이다.
쉽게 말하면 투자할 대상이 싸냐, 비싸냐를 잘 따져봐야 한다는 것이다.
값이 많이 오른 물건은 앞으로도 더 오를 수 있지만, 이미 값이 다 올랐을 수도 있다는 생각을 해봐야 한다.
즉, 싼 물건을 찾아야 한다.
싸게 사서 비싸게 파는 것이 기본 중의 기본이다.
 
지금까지 나온 아파트 투자의 중요한 포인트를 간단하게 정리해 보겠다.
 
① 투자 대상이 저평가 상태여야 한다.
② 투자 대상에 가치가 있어야 한다. 아파트의 가치는 입지(인프라)이다.
③ 입지는 곧 사람들의 선호도이다.
일자리가 많고 교통이 편리하고(역세권, 버스노선이 많음), 주변에 편의 시설이 많고 학군(초품아, 학원가)이 우수한 곳이 입지가 좋은 곳이다.
④ 전세금 레버리지 투자는 아파트 계약보다 계약 후 전세 임대를 놓는 과정에서 어려움이 시작된다. 전세 임대를 위해 부동산 중개인과 현 거주인 등과 좋은 관계를 맺어야 한다. 특히 부동산 중개인과 협력이 중요하다.
⑤ 초보 투자자는 철저한 자금 준비가 필수이다.